JOE5330的部落格

何種情況下需要繳納財產交易所得稅：

（１）投標人得標：投標人得標時由於沒有交易之利得與損失，所以得標人得標後並不需要申報繳納財產交易所得稅。

（２）得標人日後出售：

Ａ.所得稅可分為「綜合所得稅」及「營利事業所得稅」（所得稅法第一條參照），同法第二條規定：「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。非中華民國境內居住之個人，而有中華民國來源所得者，除本法另有規定外，其應納稅額，分別就源扣繳。」同法第九條規定：「所謂財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」

Ｂ.個人出售房屋交易所得，係所得稅法第九條財產交易所得之一種。行政院於中華民國七十七年五月三十日修正發佈之所得稅施行細則第十七條之二，關於個人出售房屋所得額核定方法之規定，與租稅法定主義並無違背。依該條規定，個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者，其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情況擬訂，報請財政部核定其標準，依該標準核定之。嗣財政部依據台北市國稅局就七十六年度六月二十七日以台財稅字第７７０５３１０５號函，核定七十六年度台北市個人出售房屋交易所得，按房屋稅課稅現值百分之二十計算，係經斟酌年度、地區、經濟情況所核定，並非依固定之百分比訂定，符合本院釋字第２０８號解釋意旨，與憲法並無抵觸。（大法官釋字第３６１號解釋參照），換句話說，得標人於日後出售該房屋時，房屋部分依法應申報所得稅，而出售之土地部分則免納所得稅（所得稅法第四條第十六款參照）

Ｃ.有財產交易所得：
（Ａ）房屋出售時有財產上交易所得，依所得稅法第十四條中第七類之規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」此所得額再併入個人其他所得來合併申報所得稅。

（Ｂ）若所有權人計算之所得超出財政部公布之核計標準時，亦可選擇以房屋評定現值計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。而財政部亦會在每年元月份公布房屋所在地個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，供給一般民眾申報財產交易所得之用。

Ｄ.財產交易有損失：

（Ａ）房屋出售時，若買進當時的價格高於賣出當時的價格時，則有財產上之交易損失（如買進時一千萬賣出時八百萬即有財產交易損失），出賣人可舉證提出得標價格證明（如權利移轉證書）及出售契約書作為申報所得稅時之財產交易損失之證據。

（Ｂ）若舉證財產交易損失之證據資料，國稅局在認定上認為不符者或出賣人未能舉證提出交易上財產損失之證據資料，則應依財政部公布之房屋評定標準價格乘上財政部每年公布的當地財產交易所得課稅標準，來計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。

Ｅ.債務人房屋被拍賣，是否要申報所得：

（Ａ）不論法拍屋、金拍屋等被拍賣之房屋，通常債務人買進房屋當時的價格大多比被拍定當時的價格高，所以很多債務人會認為拍定價格低於買進價格已有財產上之損失，並不需要再申報所得，但其實依據所得稅法上之規定，只要有財產上之交易，均應依法申報繳納一筆財產交易所得稅，除非出賣人或債務人能舉證當時買進之價格高於賣出（被拍定）之價格，而有所損失之證據資料，再經國稅局認定核可後，才能證明確實是一筆賠錢的財產交易，有這樣完整的證明文件就不必繳納財產交易所得稅。

（Ｂ）並不是出賣人或債務人所有的舉證，國稅局均照單全收，也是要經過國稅局認定核可才能當做買進成本之費用。例如申報所得稅時，可影印買屋契約書、契稅單、裝潢費或是房屋整修等相關費用，而提出舉證之單據最好是統一發票或是正式收據並在統一發票及正式收據上有抬頭註明買受人姓名，並有註明買進房屋的地址，才能通過國稅局的認定，若出賣人或債務人並無舉證提出財產上交易損失之證明者，國稅局就會認定出賣人或債務人有財產上交易之所得，直接依房屋評定標準價格（一般以契稅稅單上之核定契價或房屋稅單之課稅現值）計算出財產交易所得申報個人綜合所得稅。

２.營利事業購入法拍屋轉售時，財產交易損益之計算：
財政部台灣省南區國稅表示，營利事業出售房地之利潤乃買進總價與賣出總價之價差，因此只要房地之賣出價格高於其買入之價格即有所得，因出售土地之所得係屬免稅所得，乃有將出售房地之所得區分出售土地所得與出售房屋所得之必要，惟若營利事業買進或賣出房地時，僅有房地總價，未能區分房屋及土地之價格，營利事業出售房地之損益究應如何分攤至土地或房屋，財政部乃依公正客觀之標準做出解釋，規定應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易損益。

國稅局說明，該局轄內某信用合作社，於八十五年三月間因法院拍賣取得兩筆土地價格為８,８３２,０００元及其地上房屋８,８２８,０００元，加計規費３８,０１７元及房屋稅９５０元，合計１７,６９８,９６７元，旋於同年十一月間以１９,０００,０００元出售，該合作社列報出售土地利益９,５８４,５６８元，出售房屋損失８,２８３,５３５元，該局以其出售房地契約未分別列示土地及房屋售價，按房地買進總額及賣出總額之差價１,３０１,０３３元，為其出售房地之總利潤，並按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例核定出售房屋之財產交易增益為６５０,３８６元。該合作社不服，循序提起行政訴訟，經高雄高等行政法院判決，以該合作社於同年度買賣房地，其買賣之價差主要係因法院拍賣市場之資訊不完全以及拍賣市場之特殊性，至拍定人得以低於市場行情之價格購入系爭房地，其於同年度出售賺取之價差純係房地轉手之利潤，其出售之所得係同時來自房屋及土地，又因出售時未區分房屋及土地之價格，國稅局以出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易所得，並無不合，因此駁回其訴而告確定。（財政部台灣省南區國稅局九十二年十一月二十五日公布）

３.房屋被法院拍賣時財產交易所得之計算：

所得稅法第十四條第一項第七規定財產交易所得，係以交易時之成交價額，減原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。台端所有之房屋為法院查封拍賣，仍應依上開稅法規定，依拍賣之價額，減除成本費用後計算財產交易所得，併同其他各項所得課稅。（財政部六十六年十一月二日台財稅第３７３６５號函）

４.未建築完成之房屋經法院拍賣者其財產交易所得之計算：

未建築完成之房屋仍屬財產之一種，其經法院拍賣，如未能提供原始建築成本憑證者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算其財產交易所得。（財政部六十六年十一月二十一日台財稅第３７８４７號函）

５.法院拍賣已建築完成之房屋未能提出取得成本者依評定標準計算所得：

法院拍賣已建築完成並有評定價值之房屋，有關財產交易所得之計算，如納稅義務人未能提出原始取得之實際成本者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算財產交易所得。（財政部七十四年十二月四日台財稅第２５７４６號函）

６.出讓地下室停車場車位取得之價款應列入財產交易所得計稅：
地下室停車位之轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有永久使用權，應屬權利交易性質，尚不發生課徵契稅問題，惟出讓者其取得之價款應列入財產交易所得，依法課徵所得稅。（財政部七十六年二月四日台財稅第７５２４７９９號函）

７.生前為擔保他人借款設定抵押權經法院拍賣課徵遺產稅之計算：
被繼承人陳張xx生前將土地供其拋棄繼承權之子女及無繼承權之媳，設定抵押借款，並經法院查封拍賣，惟至死亡後始辦妥產權登記，應如何計課遺產稅案，核復如說明二。說明：二、被繼承人陳張xx於七十四年五月二日死亡，生前以土地提供他人作為借款抵押設定，於其生前（七十四年四月十九日）已經法院執行拍賣，惟至死亡後（七十四年五月十六日）始經拍定，該土地應併入遺產總額課稅後，再以被繼承人死亡前未償債務扣除。同時，上述土地於拍賣償債後，被繼承人之繼承人對該債務人（借款人）已取得求償權，應將該求償權額連同拍賣償債後，如有剩餘時之餘款，併入遺產總額課稅。（財政部七十五年七月二十四日台財稅第７５５７４６８號函）

８.債權人承受法院拍賣債務人之土地，應如何核計其抵押利息，以及其拋棄之抵押利息應否課徵贈與稅：

說明：二、債權人劉張xx經債務人張xx提供二筆土地設定抵押權登記後，貸予款項，嗣後債務人因未履行債務，經另一債權人聲請法院強制執行拍賣該二筆土地，由劉張xx照該土地底價承受，因其原債權本金加未收利息，大於其承受土地底價，劉張xx乃向法院聲明，指上述差額為其未收之利息債權，願拋棄之，經法院民事執行處函復：「債權人劉張xx所受分配款，依法應先抵充利息，次充原本，至於利息部分，該債權人曾具狀聲明超過新台幣○○元之部分拋棄。」則稽徵機關應以其實際受償之抵押利息○○元核課綜合所得稅。三、債權人在請求權時效內無償免除債務者，應以贈與論，依法課徵贈與稅，固為遺產及贈與稅第五條一款所明定。惟該規定係為防杜財產所有人在請求權時效內，利用無償免除債務，以達成其免納贈與稅而無償移轉財產之目的所設。本案劉張xx拋棄之抵押利息，鑑於所獲分配金額不足清償其全部債權而拋棄，尚難謂為當事人利用無償免除債務，以達成無償移轉財產之目的，故不適用遺產及贈與稅法第五條第一款之規定，應免予核課贈與稅。（財政部七十四年十二月十三日台財稅第２６２０６號函）

二、債務人土地或房屋被拍賣如何申請退稅:
（一）申請改按優惠稅率：
１.當債務人房屋被拍賣時，土地增值稅是由出賣人（債務人）繳納，在實務上稅捐單位在接獲法院拍定通知後，會寄發通知書給債務人，債務人大約會在被拍定後二十天收到稅捐單位通知書，內容為詢問債務人是否申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，債務人如符合自用住宅優惠稅率，可在收到稅捐機關通知書之日起三十日內，檢附建築改良物所有權狀、戶口名簿影本及土地所有權人無租貸情形申請書等證明文件，向稅捐單位申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，若債務人逾期申請時，就不能適用優惠稅率來課徵土地增值稅。
２.土地所有權人出售其「自用住宅用地」者，都市土地面積「未超過三公畝」部分或非都市土地面積「未超過七公畝」部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前調規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供「營業使用」或「出租」者，不適用前項規定。第一項規定於自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。（土地稅法第三十四條參照）同法第三十四條之依規定：「土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明「自用住宅」字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。土地所有權移轉，依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件，稽徵機關應主動通知土地所有人，其合於自用住宅用地要件者，應於收到通知之次日起三十日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」而土地稅法施行細則第四條規定：「本法第九條之自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。」

何種情況下需要繳納營業稅，是否有特殊資格限制：

（１）拍定人為自然人：標購之房屋，拍定人為自然人時，拍定及將來出售該筆房屋均免繳納營業稅。

（２）拍定人為營業人：

Ａ.所謂營業人係指：

一、以營利為目的之公營、私營或公私合營之事業。
二、非以營利為目的之事業、機關、團體、組織，有銷售貨物或業務者。
三、外國之事業、機關、團體、組織，在中華民國境內之固定營業場所。（加值型及非加值型營業稅法第六條參照），若以營業人例如以公司或營利事業等名義來標購房屋，在拍定時並不須繳納營業稅，但日後出售時其房屋部分應按建物拍定價繳納５％營業稅，而出售之土地部分，依加值型及非加值型營業稅法第八條第一款規定：「出售之土地，免徵營業稅。」

Ｂ.加值型及非加值型營業稅法第一條規定：

「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵加值型或非加值型之營業稅。」而營業稅法第一條所謂「以營利為目的」之事業，係依客觀之認定，有營利之目的者而言。（行政法院五十八年十一月十三日５８年判字第４１７號、４１年判字第５號、６２年判字第６０３號判例參照），而營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。（加值型及非加值型營業稅法施行細則第二十一條參照）

（３）被拍賣所有權人為營業人：被拍賣之所有權人如為公司或營利事業等營業單位，當拍賣物件被拍定時，被拍賣之所有權人應繳納５％之營業稅。加值型及非加值型營業稅法第二條第一款規定：「營業稅之納稅義務人為銷售貨物或勞物之營業人。」而主管稽徵機關如認該貨物屬應課徵營業稅者，應依法向法院聲請參與分配。主管稽徵機關關於聲明參與分配時，應以法院拍定或成交價額依規定稅率計算應納營業稅額，作為參與分配之金額。（加值型及非加值型營業稅施行細則第四十七條參照）

工程受益費是否由拍定人繳納：

（１）工程受益費是指各級政府於該管區域內，因推行都市建設，提高土地使用，便利交通或防止天然災害，而建築或改善道路、橋樑、溝渠、港口、碼頭、水庫、提防、疏濬水道及其它水路工程，應就直接受益之公私有土地及其改良物，所徵收的受益費稱之（工程受益費徵收條例第二條參照）

（２）工程受益費條例第六條規定：

「就土地及其改良物徵收受益費之工程，主辦工程機關應於開工前三十日內，將工程名稱、施工範圍、經費預算、工程受益費徵收標準及數額暨受益範圍內之土地地段、地號繪圖公告三十日，並於公告後三個月內，將受益土地之面積、負擔之單價暨該筆土地負擔之工程受益費數額，連同該項工程受益費簡要說明，依第八條第二項規定以書面通知各受益人。就車輛、船舶徵收受益費之工程，應於開徵前三十日將工程名稱、施工範圍、經費預算、工程受益費徵收標準及數額公佈之。就土地及其改良物徵收之工程受益費，於各該工程開工之日起，至完工後一年內開徵。第一項受益範圍內之土地及其改良物公告後之移轉，除因繼承者外，應由買受人出具承諾書，願依照規定繳納未到期之工程受益費，或先將工程受益費全部繳清，始得辦理移轉登記；經查封拍賣者亦同。」

（３）依此規定，若原所有權人（債務人）有欠繳已開徵之工程受益費，而稅捐機關在參與分配後，若無法獲得足夠的分配款可支付原所有權人（債務人）所欠繳之工程受益費時，拍定人需先將欠繳之工程受益費「代為繳納」，才能辦理移轉登記，而對於已公告尚未開徵之工程受益費，拍定人則必需「提前繳納工程受益費」或「承諾開徵時再繳納」，若日後拍定人有出售該房地時，可將已繳納之工程受益費自土地漲價總數額中扣除。

Ａ.拍賣土地防止逃漏工程受益費之規定：

地政機關受理經公告徵收工程受益費範圍內之土地權利變更登記案件，應憑申請人之有關書表，經稅捐稽徵機關「加蓋已繳清」或「以出具承諾繳納之戳記」再予登記，為工程受益費徵收條例第六條及其施行細則第六十五條所明定。核其立法意旨，乃在由稅務及地政機關共同防止工程受益費之逃漏。是以法院查封拍賣之土地承受人，因不必辦理移轉現值申報，致稅捐稽徵機關無法轉告先將工程受益費繳清或出具承諾書，似此案件，應請地政機關於受理此類移轉登記申請時，告知申請人仍應先持件前往稅務機關，經查證有無欠繳工程受益費或辦妥承諾清繳等手續，並加蓋上項戳記後，再據以辦理移轉登記，以防止逃漏。（財政部六十九年台財稅第３５５１３號函）

Ｂ.法院查封拍賣之土地及其改良物，其欠繳或應繳未到期之工程受益費，如何管制以免逃漏：

一、查工程受益費徵收條例第八條第二項規定，工程受益費向公告徵收時之土地所有權人徵收之；第六條第三項規定受益範圍內之土地及其改良物公告後之移轉，除因繼承者外，應由買受人出具承諾書，願依照規定繳納未到期之工程受益費，或先將工程受益費全部繳清，始得辦理移轉登記；經查封拍賣者亦同。故工程受益費一經公告，其受益人之繳納義務即已確定。

二、工程受益費徵收條例施行細則第五十七條規定，工程受益費公告徵收時，公告副本須於當日送達稅捐稽徵機關，地政及財政機關，故經查封拍賣之土地及其改良物是否有欠繳，應繳未到期或應繳而未開徵之工程受益費，貴府應可事先知曉，本案仍請貴府依照工程受益費徵收條例施行細項第七十二條第二項規定，要求各機關密切配合，確實依照工程受益費徵收條例施行細則第六條第三項規定辦理。（內政部七十三年八月十七日台內營字第２５０７３３號函）

原屋主（債務人）有欠繳之房屋稅，拍定人是否有繳納之義務：

房屋稅，向房屋所有人徵收（房屋稅條例第四條），而原所有權人（債務人）有欠繳之房屋稅時，拍定人是否需代為繳納？房屋稅的課徵期間為每年七月一日至次年六月三十日止，而拍定人自收受權利移轉證書之日起，就取得其所有權，拍定人就有繳納房屋稅之義務，若當月十五日以前取得權利移轉證書，自當月起算，當月十六日以後取得時，自下月開始起算，若拍定人於三月二十日取得產權時，拍定人只須繳納當年度四、五、六月共三個月之房屋稅，至於原所有權人（債務人）欠繳之房屋稅，依財政部八十八年十二月八日台財稅第０８８０４５０７１２號函認為拍定人並無需代為繳納原所有權人（債務人）所欠繳的房屋稅。

Ａ.拍賣房屋之納稅義務人歸屬：

拍賣房屋之納稅義務人歸屬，前臺灣省政府財政廳五十八年七月十五日財稅三字第１８８３１號令曾有案例，應自法院發給權利移轉證書之日起向買受人計課房屋稅。又依強制執行法第九十八條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。本案不動產權利移轉證書之製作日與拍定人收受證書日不同，如拍定人能提出實際領得權利移轉證書之證明文件，准以領得日為所有權變動日，據以變更房屋稅納稅義務人。（財政部八十九年三月二十四日台財稅第８９０４５２１１２號函）

Ｂ買受法院拍賣之工廠應辦妥工廠登記始得申請減半課徵：

合法登記之工廠經由法院拍賣，買受人應於辦妥工廠登記後，始得依房屋稅條例第十五條第二項第二款規定申請減半課徵房屋稅。

原屋主（債務人）有欠繳之地價稅，拍定人是否有繳納之義務：

（１）地價稅之納稅義務人為土地所有權人（土地稅法第三條），而原所有權人（債務人）有積欠之地價稅，拍定人是否需代為繳納？
土地稅法施行細則第二十條規定：「地價稅每年一次徵收者，以八月三十一日為納稅義務基準日。」而各年（期）地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人為納稅義務人。因此，在八月三十一日以前，取得所有權者，應繳納當年期地價稅，至於原所有權人所積欠之地價稅，依財政部八十八年十二月八日台財稅第０８８０４５０７１２號函認為：「債務人所積欠之房屋稅、地價稅，稅捐機關得於不動產執行時參與分配，已有保障稅捐債權之程序，縱未獲分配，亦僅能向執行債務人另案追索，尚乏法律依據應由法院拍賣之承買人負擔執行債務人所欠之房屋稅、地價稅。」因此，拍定人並無需代為繳納原所有權人（債務人）所欠繳的地價稅。

Ａ.法院判決或拍賣取得土地其地價稅納稅義務人認定標準：

經法院判決確定或拍賣取得物權之土地，在未辦理產權移轉登記前，其地價稅應向何人課征乙案，復如說明。說明：二、查地價稅課徵基準日，原則上應依照土地稅法施行細則第十四條（編者註：現行細則第二十條）之規定辦理。惟經法院拍賣取得土地物權，在未辦理所有權移轉登記前其應納之地價稅，依本部四十九年八月二日台財稅發第０５７０１號令釋：「依民法第７５９條規定解釋，因強制執行取得不動產物權者，不以登記為要件。在強制執行法第九十八條更明定拍賣之買受人，自領得執行法院所發權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，亦不以登記為要件，在拍賣並發給權利移轉證書之日起，該項不動產即已負有繳納稅捐之義務」之規定，如該日係在土地稅法施行細則第十四項規定之上期基準日，亦即六月三十日以前（包括六月三十日）者，上期地價稅，即應向拍定人徵收；如該日係在同條規定之下期基準日，亦即十二月三十一日以前（包括十二月三十一日）者，下期地價稅即應向拍定人徵收。（編者註：依現行細則第二十條規定，每年一次徵收者，以八月三十一日為納稅義務基準日；每年分二期徵收者，上期以二月二十八日（閏月為二月二十九日），下期以八月三十一日為納稅義務基準日。）至經法院判決確定移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，該他人如依民法第７５９條規定已取得不動產物權者，其地價稅之課徵自亦應依上開釋示，向法院判決確定取得不動產物權之人課征。（財政部六十八年六月一日台財稅第３３５８８號函）

Ｂ.於納稅義務基準日前因拍賣取得土地應負擔當年地價稅：

土地稅法施行細則第二十條係於六十八年二月二十二日公布施行。有關行政法院五十五年判字第２４３號判例之意旨雖稱：因拍賣取得土地，拍定人自法院發給不動產權利移轉證書而取得其所有權，該土地當年期地價稅，應自取得所有權之日起始由拍定人付繳納之義務，而非全部由其繳納，該判例係上揭法規施行前之判決，於上揭施行細則公佈施行後，相關案件自應依新規定辦理。是以，本案許xx君如於八十八年地價稅納稅義務基準日之前因拍賣取得土地所有權，仍應依前揭施行細則第二十條及本部六十八年六月一日台財稅第３３５８８號函釋規定，由其負擔取得當年之地價稅。（財政部八十九年三月三十一日台財稅第０８９０４５２１４７號函）